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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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河南特色小镇发展现状-河南特色小镇规划思路

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-08-08 | 关键词:河南特色小镇现状,河南特色小镇发展,特色小镇规

最早的特色小镇模式主要出现在长三角地区的杭州,如梦想小镇,玉皇山南基金城等,带动了新城区与产业的发展和升级,实现了产业集聚和产业集聚。目前,河南省产业集聚区和休闲度假镇的发展尚处于起步阶段。

 

河南特色小镇现状
 

河南特色小镇现状,河南特色小镇发展,特色小镇规划思路


在产业基础薄弱的河南和郑州,地方政府和产业经营者一直很难进行产业建设和产业投资。它要求政府从实际着陆水平考虑,并要求企业从政府的高度做产业运营和城镇(新产业区)规划。

 

此类案例较为成功的是华夏幸福在环北京周边的产业新城开发,在政企合作、盈利模式方面都有了很好的经验积累。传统的房地产业务的经营理念和盈利模式更难以复制。如果没有很好的产业招商能力以及介入园区、产业新城运营分配的模式,很难顺利推进。河南的总体产业环境,产业功能的外溢给新建的产业城市带来了明显的缺乏支持。

 

其他类型的度假休闲小镇,在河南和郑州有很好的机会。依托于城市首位度高、人口导入、住宅市场火热的郑州,随着财富积累、社会中坚力量“7080”改善需求的到来、交通条件的改善,郊区大盘和第二居所型的小镇存在明显的发展机会。特色小镇所要求的产业,特别是偏重度假休闲配套的健康养生、运动休闲、文化体验等内容都是第二居所需要的特色配套。同时,与国情类似,优质或多元化的休闲娱乐消费日益成为促进经济增长和居民消费的重要组成部分。

 

就目前条件下的经营难度而言,单纯产业驱动的特色小镇比较困难,比较容易经营的“生活型”特色小镇在“郊区度假”的市场需求中逐渐形成了。

 

定位层面的注意要点

 

特色小镇经营周期长,资金和资源的巨额投入也是企业面临破产的两难选择。虽然在特色小镇建设过程中,采用房地产开发模式建设小城镇与政策相悖,但从企业回报的角度来看,很难通过住宅销售来避免资本的快速周转。

 

那如何打造符合城市发展需求,又具有独特性的特色小镇?

 

山合水易根据前期接触的大量类似项目,总结了几点建议,供定位规划层面参考。

 

河南特色小镇规划思路
 

河南特色小镇现状,河南特色小镇发展,特色小镇规划思路


1、提前落定特色产业与独特IP

 

以产业城镇为例,如果确定某一产业为集聚区,则需要尽快计算土地规模和利润模型。产业用地可行性研究越早,土地利用规划就越早实施,避免重复调整。一般来说,产业部分真正的产业城镇发展对土地的规模会有很大的需求。整合了一些相关的产业企业及其配套需求,数百甚至数千英亩的产业用地和近10万平方米的建筑面积是必不可少的。前期对于产业招商成本投入、产业用地与常规商住用地的配置与关系等方面都需要提前研究设计。产业部分的盈利模式不能用房地产销售的方式快速实现,需要心理准备。在主城区现金流住宅产品需求溢出的基础上,产业群的引进和销售会更好。

 

旅游度假小镇略有不同。虽然郊区化和二民居的发展基础是在此基础上的,但度假和休闲城镇很容易同质化,主要集中在健康、景观建设等方面,容易出现“特色”或地理偏好问题。

 

因此在更为符合第二居所需求的产品打造,总价和面积控制方面要求需要谨慎。同时更为重要的差异化要点是——IP类资源的选取带动,用贴切性较强的大IP为小镇品牌赋能。甚至可以说匹配合适的IP,小镇故事就讲好了一半。从ip落地的角度来看,需要把虚拟到真实的功能结合起来,首先做好内容完整的工作,进行局部验证,然后开发实体。换句话说,在主题明确后,这类小镇应考虑在初创地区提出生活方式匹配,以吸引首批购房者的需求。无论是建筑还是服务,小镇内的一切都为内容呈现服务,并且在IP精神内涵的提纲挈领下,所有内容的呈现将趋于一致化,项目的中后期,也能根据IP的变化来进行调整。该方法在郑州也同样适用。目前,郑州境内最稳定的消费需求仍然是郊区度假和第二居所的功能。

 

因此,在建立完善的护理体系的基础上,迫切需要注入特色知识产权来吸引普通游客和具有足够购买力的目标客户。特色温泉、戏曲、名人、艺术、电子竞技、智慧旅游等小城镇纷纷涌现,充分利用其他经营领域的资源。例如,郑州现有的“建业影城”,是华谊兄弟利用娱乐、电影、知识产权和房地产公司建造的一个影视小镇。

 

2、整体研究下的修规推控规来确定开发方案

 

不少品牌房企已经陆续进驻中原,触及特色小镇,以“1小时都市生活圈”立地画圆,建立了一套选地标准。以郑州为例,区位考虑在距离主城区30-60公里左右。因郑州这类强二线城市,60公里以内符合1小时通勤圈范围,比较容易吸附大量的消费人口。而交通则选择紧邻高速公路、主干道或高铁、轻轨、机场类交通工具通达处。大型交通运输系统直接影响工程的到达,对未来的发展至关重要。

 

特色小镇是多维度复合的生态体系,产业、文化、旅游、社区四位一体,包含社区。在产业主题规划的基础上,一级开发的规划尤为重要。简而言之,要修规推控规,而不能只是一个完全脱离实际、宏大的概念方案。对于整个板块的土地利用规划,产业,住宅,商业,科学,教育,文化和文化资源的分配应尽可能早期思考和布局。这项计划是通过修订法规并提交给政府的方式推导出来的。从未来的实际产权类型、产业规划、业务形态构成、主要存储使用和发展节奏等方面进行了深入的研究与规划。也就是说,产业规划处于最前沿,产业周边的小城镇产业,办公室,生活,住宅,科学,教育,文化和健康的规划也可以有节奏地进行规划。这也是我们建议需要策划部门和规划部门深入合作探讨的方面。

 

总体而言,河南特色小镇的发展仍处于起步阶段,但发展速度较快。产业城镇的引入可以提供新兴的产业和就业机会,在刺激社会和经济发展方面发挥着重要作用。河南的文化遗产和特色生态,完全能够支撑多个具有度假和休闲特色的小镇。

END


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